* POR QUE CONTRATAR UN ARQUITECTO
* POR QUE CONTRATAR UN ARQUITECTO
 
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* POR QUE CONTRATAR UN ARQUITECTO
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UN POCO DE HUMOR

Este documento reconoce como antecedente un excelente trabajo del Royal Institute of British Architects (RIBA) que lleva el mismo título y cuya traducción autorizada fue publicada en dos separatas especiales de las ediciones 2/86 y 3/86 de los boletines del Colegio de Arquitectos . Los textos publicados en el año 1986 han recibido modificaciones, agregados y supresiones, necesariamente impuestos para actualizarlos a las presentes modalidades del ejercicio profesional en nuestro medio.

¿Por qué contratar un arquitecto?
Pocas personas se dan cuenta de lo complicado que puede resultar la construcción de un edificio, por lo menos, hasta que se encuentran perdidas en un cúmulo de dificultades, reglamentaciones municipales, alternativas de diseño, especificaciones, contratistas, presupuestos, etc.

El arquitecto es el profesional que tiene la formación, entrenamiento, experiencia e imaginación necesarios para guiarlo durante todo el proceso de diseño y construcción, desde colaborar para ayudarlo a definir qué es lo que necesita construir hasta la manera de obtener el máximo provecho para su inversión.

Los arquitectos aportan un enfoque totalizador de la cuestión. No solo diseñan un techo y cuatro paredes para resolver sus necesidades básicas, sino que crean ámbitos atractivos especialmente acondicionados para habitar, trabajar y desarrollar todas las funciones que caracterizan la vida del hombre. Conduciendo a contratistas y proveedores, los arquitectos hacen posible que el proceso culmine en un proyecto bien construido, que cumpla con sus expectativas y que encuadre dentro de los costos y tiempos que Ud ha previsto.

El arquitecto, con sus conocimientos y experiencia en diseño y en los aspectos técnico-constructivos, reúne las mejores condiciones para presentarle alternativas y opciones que a Ud probablemente no se le hubiesen ocurrido.

Los honorarios por los servicios que brinda el arquitecto deben ser considerados como una sensata inversión y no como un costo adicional al del proyecto, entre otras, por las siguientes razones:
a. Un proyecto bien concebido puede ser construido de forma más eficiente y económica, evitando o minimizando improvisaciones, sorpresas e imprevistos que originan costos adicionales y prolongan innecesariamente el lapso de construcción.
b. El arquitecto produce planos y especificaciones seleccionando materiales y terminaciones, en función de su calidad, belleza, durabilidad y costo. Estos planos y especificaciones no solo sirven para construir la obra, sino que son imprescindibles para obtener propuestas serias y confiables de contratistas y proveedores.
c. El buen diseño y la buena construcción siempre aportan un valor agregado: mayor valor inmobiliario a una propiedad y en ciertos casos más clientes para un comercio o mayor productividad en los lugares de trabajo.
El arquitecto puede prever cosas que probablemente Ud no tendría en cuenta y ejecutar otras que Ud no sabría cómo encarar, como por ejemplo programar etapas, advertir a tiempo posibles problemas vinculados con la normativa oficial, coordinar la labor de especialistas en proyectos complejos, recomendar contratistas y proveedores competentes, asesorarlo para que suscriba contratos equitativos y ejercer controles para que la construcción se lleve a cabo de acuerdo con los planos, las especificaciones, los montos y los plazos previstos

La Relación Cliente / Arquitecto
El éxito de una construcción depende de muchos factores, pocos de los cuales son más importantes que una buena relación entre el cliente y el arquitecto. Sin la plena cooperación del cliente y sin confianza mutua resulta muy difícil que el arquitecto realice bien su tarea. El cliente es un miembro muy importante del equipo y es importante mediante este texto, ayudarlo a desempeñar su papel.

El arquitecto puede brindar un asesoramiento muy valioso desde los primeros tramos de su actuación. Muchos problemas podrían evitarse si el arquitecto fuera consultado, inclusive, antes de comprar un terreno, ya que no solo conoce las restricciones que pueden afectar a determinado terreno sino que también está en condiciones de descubrir buenas posibilidades en terrenos aparentemente inadecuados y dificultades que no se le ocurrirían al cliente en otros que a éste le parecen apropiados.

El Arquitecto
La tarea del arquitecto consiste en interpretar a su cliente y plasmar sus necesidades en un edificio que sirva a los fines de aquél en todo sentido y represente el valor del dinero invertido, dentro de límites acordados en cuanto a tiempo y costo. Esta tarea constituye un proceso mucho más complejo de lo que imagina la mayoría de la gente. Los edificios deben estar bien planeados, sin desperdicios de superficies, de modo de proveer espacios adecuados para todas las actividades que allí se han de realizar. Deben estar convenientemente emplazados en el terreno, tener buenos accesos y estar organizados de tal modo que se facilite la circulación de las personas, los vehículos o mercaderías y construirse teniendo en cuenta las reglamentaciones vigentes.

Además, los edificios deben satisfacer las necesidades físicas de los ocupantes durante todas las estaciones del año. Su diseño debe facilitar la climatización adecuada de sus interiores y brindarles protección de las actividades que producen molestias.

Parte de las tareas del arquitecto implica tener en cuenta los mínimos detalles de un edificio, de modo que todos los accesorios y equipos, cada superficie y cada terminación satisfagan requisitos funcionales y estéticos. Entre otras cosas, el éxito de su gestión depende de que preste cuidadosa atención a todos los detalles.

El arquitecto debe captar la atmósfera adecuada para cada edificio, trátese de una escuela o un hospital, una fábrica o un aeropuerto, un centro comercial o una vivienda privada. Lo que resulta adecuado para un tipo de edificio puede no serlo para otro. La meta del arquitecto consiste en encontrar para cada caso la solución que cumpla de manera óptima los objetivos de su cliente, al tiempo que satisfaga las necesidades de los futuros usuarios y armonice con el paisaje y el resto de los edificios del entorno.

El arquitecto y la ética profesional
La ética profesional es definida en general, como "el conjunto de los mejores criterios y conceptos que debe guiar a la conducta de un sujeto por razón de los más elevados fines que puedan atribuirse a la profesión que ejerce".

El Código de Ética establece guías y reglas de comportamiento para los arquitectos en el cumplimiento de sus obligaciones con los clientes y público en general, con la dignidad de la profesión y con los demás profesionales y constituye un compendio de comportamientos básicos en los que se debe basar la práctica de la profesión. Sus disposiciones son de cumplimiento obligatorio y han sido previstas para preservar derechos de los clientes, de los colegas y del público en general y para promover la más alta estima y respeto que merece la profesión.

Preservar y promover la más alta estima y respeto que merece la profesión constituye justamente un objetivo primordial del Colegio de Arquitectos en su permanente accionar tendiente a la elevación o mejoramiento de la arquitectura y del ejercicio profesional de sus matriculados.

El Colegio de Arquitectos considera positivo que los clientes de los arquitectos conozcan las disposiciones del Código de Etica vinculadas con ellos, las que se transcriben a continuación:

Son deberes de todo profesional para con sus clientes y hacia el público en general:
· No ofrecer, por medio alguno, la prestación de servicios cuyo objeto, por cualquier razón de orden técnico, jurídico, reglamentario, económico o social, etc., sea de muy dudoso o imposible cumplimiento, o si por sus propias circunstancias personales el profesional no pudiere satisfacer.
· No aceptar en su propio beneficio, comisiones, descuentos, bonificaciones y demás análogas, ofrecidas por proveedores de materiales, artefactos o estructuras, por contratistas y/o por otras personas directamente interesadas en la ejecución de los trabajos que el profesional proyecte o dirija.
· No asumir en una misma obra funciones de director al mismo tiempo que las de contratista total o parcial.
· Mantener secreto y reserva respecto de toda circunstancia relacionada con el cliente, y con los trabajos que para él se efectúa, salvo obligación legal.
· Advertir al cliente los errores en que éste pudiere incurrir, relacionados con los trabajos que el profesional proyecte, dirija o conduzca, como así también subsanar los que él mismo pudiera haber cometido y responder civilmente por daños o perjuicios conforme la legislación vigente.
· Manejar con la mayor discreción los fondos que el cliente pusiere a su cargo, destinados a desembolsos exigidos por los trabajos a cargo del profesional y rendir cuentas claras, precisas y frecuentes, todo ello independiente y sin perjuicio de lo establecido en las leyes vigentes.
· Dedicar toda aptitud y atender con la mayor diligencia y probidad los asuntos de su cliente.
· El profesional que dirige el cumplimiento de contratos entre su cliente y terceras personas es ante todo, asesor y guardián de los intereses de su cliente, pero estas funciones no significan que le es lícito actuar con parcialidad en perjuicio de aquellos terceros.
El programa de necesidades
En la relación cliente / arquitecto, la formulación del programa de necesidades constituye una de las etapas de mayor importancia de todo el proyecto. El primer paso es preparar dicho programa, el cual debe incluir, con la mayor precisión posible, las necesidades del cliente y todas las limitaciones que deben observarse en cuanto a tiempo y costos. El cliente debe informar al arquitecto acerca de servidumbres, derechos de vecinos u otras disposiciones reglamentarias que puedan imponer restricciones al uso del terreno. El arquitecto, en cambio, debe informarse con respecto a las normas oficiales vigentes.

El arquitecto necesita información detallada, no solo sobre el número y el tamaño de todos los locales sino también sobre las actividades y procesos que han de tener lugar en el edificio. A menudo sucede que el cliente basa sus ideas en cuanto a los locales o espacios que va a necesitar, en su experiencia en edificios inadecuados o viejos y no advierte nuevas posibilidades para resolver sus necesidades. El arquitecto, por estar actualizado respecto de las estructuras, instalaciones y los nuevos materiales disponibles y por conocer los procesos y actividades particulares a las que el edificio se debe adecuar, está en las mejores condiciones para idear nuevas disposiciones que le ofrezcan al cliente ventajas que éste no imaginó.
El cliente, para cumplir con su parte de la tarea debe tomar algunas precauciones: no debe proporcionar al arquitecto instrucciones ambiguas o contradictorias. Las órdenes y contraórdenes deben ser evitadas: hacen perder tiempo y dinero.
En ocasiones el cliente solicita al arquitecto que colabore en la elaboración del programa de necesidades como base para su discusión, así como en la preparación de cuestionarios tendientes a obtener información esencial. Es importante para el arquitecto y para su cliente que éste tome sus decisiones sin tardanza y que luego no se aparte de ellas.

CODIGOS Y OTRAS REGLAMENTACIONES
Las limitaciones a que deben someterse los proyectos en la Ciudad de Buenos Aires están dispuestas en sus Códigos de Planeamiento y de Edificación. El arquitecto que debe efectuar tramitaciones y presentar planos, adquiere la responsabilidad de que el edificio proyectado cumpla con las reglamentaciones. Debe conocer a qué usos puede dedicarse el terreno y qué restricciones afectan al edificio, altura, volumetría, densidad, estacionamiento de vehículos, medios de salida, etc.
La autorización municipal se obtiene generalmente en dos etapas. Inicialmente el arquitecto presenta planos y planillas de anteproyecto, estructura, superficies cubiertas y una serie de otros elementos que varían según los casos. Esta presentación tiene por objeto asegurar que el edificio cumple las disposiciones vigentes, especialmente en lo que se refiere a estabilidad, salubridad, higiene y seguridad y permite que el cliente y el arquitecto avancen en su proyecto en conocimiento, por ejemplo, de que en ese terreno y bajo ciertas restricciones se pueden construir determinado número de casas o pisos de departamentos o metros cuadrados de oficinas. Esta presentación puede dar lugar a observaciones las que, una vez superadas permiten el registro del expediente, trámite imprescindible para comenzar la obra, salvo casos de refecciones menores, que no impliquen aumento de superficie cubierta, modificación de la estructura resistente o alteraciones de fachada.

Con la obra terminada se debe efectuar una nueva presentación ajustando los planos a las modificaciones que se hubieren producido, comunicando la finalización de la obra y solicitando las debidas constancias, las que siempre son necesarias para evitar futuros problemas con la Municipalidad.

La presentación de planos municipales, su tramitación y la obtención de los permisos generalmente están a cargo del arquitecto, a quien le corresponde por ello un honorario que puede ser convenido por separado o en forma global, incluido dentro de los honorarios por las restantes tareas a su cargo.

el anteproyecto
Una vez establecido el programa de necesidades y analizados a fondo los requerimientos del cliente, el arquitecto prepara un anteproyecto con la solución que propone. Esta es una etapa fundamental y en una obra de envergadura puede requerir varias semanas o meses de trabajo.

Durante esta etapa ya es conveniente contar con un relevamiento topográfico del terreno, con sus deslindes, medidas y ángulos, ubicación de los árboles que se prevé mantener y el establecimiento de las cotas de nivel. Casi siempre resulta necesario encargar un estudio del suelo y del subsuelo. Ambas tareas deben ser encomendadas a profesionales, cuyos honorarios y/o gastos deben ser pagados por el cliente.

No es fácil estimar previamente la duración de esta etapa, muchas veces se ignora inicialmente la complejidad de un proyecto, las dificultades para su adaptación al terreno o para encuadrarlo dentro de la normativa vigente. Tampoco hay certeza de que el cliente acepte el anteproyecto de primera intención, o le formule observaciones o que durante su ejecución introduzca agregados o modificaciones.
El avance del anteproyecto puede verse facilitado por un proceso de frecuentes consultas entre el arquitecto y su cliente, cuyas reflexiones o críticas oportunas permitirían evitar el recorrido hacia propuestas que posteriormente serían objetadas.
También el arquitecto puede recurrir a la instancia de presentar croquis preliminares, constituidos por planos y diagramas simples con esquemas funcionales, de superficies o de volúmenes en los que se bosquejan, las relaciones entre las diversas partes o sectores de un edificio o de diversos edificios entre sí. Los primeros croquis suelen despertar la imaginación del cliente, aclarar sus ideas, llamar su atención sobre puntos que había pasado por alto o sugerirle nuevas posibilidades y requerimientos. En estos casos, solo cuando se han resuelto a satisfacción del cliente cuestiones fundamentales sobre la planificación del edifico, con sus esquemas circulatorios y funcionales y se ha alcanzado un total ajuste del programa de necesidades, el arquitecto debe formular su anteproyecto y volcarlo en planos u otros procedimientos gráficos, escritos o de representación tridimensional.
A los clientes no siempre les resulta fácil comprender los planos de los arquitectos y no deben vacilar en pedir explicaciones si hay algo que no entienden. Cuanto más complicado es un proyecto, más difícil resulta la interpretación de su representación en las dimensiones del papel y en tales casos puede resultar conveniente la preparación de maquetas o modelos en escala. Si este recurso permite al cliente comprender con precisión lo que le propone el arquitecto, bien vale la pena que pague un costo adicional.

Cuando el cliente acepta el anteproyecto debe comprometerse a respetarlo salvo que medien circunstancias excepcionales, porque cualquier cambio que desee introducir posteriormente, casi con seguridad, perturbará el progreso del trabajo en el Estudio del arquitecto o provocará alteraciones en la obra, en cualquier caso, originando honorarios, gastos y tiempos adicionales.

Asesores y consultores
En muchos proyectos es común que el arquitecto requiera la participación de profesionales especialistas en distintas disciplinas, como en estructuras resistentes, en costos, en instalaciones electromecánicas, termomecánicas, sanitarias, contra incendio o ascensores. En ciertos proyectos se requiere el asesoramiento de expertos en acústica, iluminación, comunicaciones o seguridad. Habitualmente todos estos profesionales actúan como consultores externos del estudio del arquitecto pero en todos los casos se desempeñan bajo su coordinación, directivas y supervisión.
La participación de especialistas de jerarquía redunda en la calidad del proyecto y del edificio, permite incorporar las más recientes innovaciones tecnológicas, racionaliza los proyectos de las especialidades y como consecuencia optimiza sus costos. Cuando el arquitecto se hace cargo de los honorarios de los especialistas lo debe tener en cuenta para convenir su propio honorario con su cliente. Cuando los honorarios de los especialistas están a cargo del cliente éste puede intervenir en su designación, pero siempre con el acuerdo del arquitecto.

El control de los costos
Cualquiera que sea la magnitud del proyecto, el cliente debe informar al arquitecto cuánto dinero dispone y señalar con precisión el límite máximo a invertir. Tal limitación debe ser tratada con igual responsabilidad por cliente y arquitecto. Es frecuente que, una vez estudiado el programa de necesidades y analizados en detalle los requisitos de su cliente, el arquitecto estime que no resulta posible construir el edificio que se le solicita con el presupuesto asignado. En tal caso el cliente deberá estar dispuesto a invertir más o será necesario hacer economías en lo que concierne al diseño o a las especificaciones o bien abandonar el proyecto, reducirlo o encarar su construcción en etapas.

Siempre es necesario hacer un balance entre el costo inicial del edificio y el costo de su mantenimiento. El cliente debe consultar a su arquitecto para orientarse en tal sentido: los materiales y las terminaciones económicas pueden deteriorarse con rapidez, lo que es costoso al comienzo puede resultar más barato al final y viceversa.
El arquitecto debe mantener bajo control los costos de la obra durante las distintas etapas del proyecto y de su construcción. Según su envergadura y complejidad podrá requerir la participación de un experto en cómputos y presupuestos y la de sus asesores especialistas.

El objetivo de la planificación de los costos es conseguir que el precio de adjudicación sea lo más similar posible al costo límite fijado por el cliente.
El estudio de los presupuestos de construcción no constituye una ciencia exacta, puesto que los precios que cotizarán los contratistas incluyen insumos, gastos generales y beneficios que el arquitecto no puede ponderar de manera exacta, puesto que éstos los aumentan o reducen según que tengan mayor o menor interés en la construcción de la obra.

El control de los Tiempos
Desde los primeros momentos el arquitecto debe bosquejar un cronograma tentativo para que el cliente conozca los tiempos de cada una de las principales etapas del proyecto y de la obra. A medida que progresa su trabajo, el arquitecto podrá elaborar otros más precisos

El arquitecto debe saber desde el comienzo si es importante que el edificio esté terminado para una fecha determinada. El tiempo de construcción está directamente relacionado con su costo, pero es más valioso para algunos clientes que para otros. Para un industrial a quien un pedido de exportación obliga a ampliar una fábrica, el tiempo puede resultar más importante que el costo. En tal caso el arquitecto puede adoptar métodos de construcción y elegir formas para la adjudicación y contratación de la obra que le permitan completar más rápidamente el edificio, aunque su costo sea mayor. En cambio, para el cliente que encarga una vivienda privada, el costo puede ser el factor más importante y generalmente prefiere que el trabajo sea realizado con mayor lentitud, si eso le permite ahorrar dinero.

La documentacion de proyecto
Una vez que el cliente ha aprobado el anteproyecto y su costo estimativo y se ha verificado el cumplimiento de todos los requerimientos oficiales, el arquitecto y sus asesores especialistas (cuando se recurre a ellos) desarrollan completamente el proyecto y preparan la documentación que servirá, primero para la cotización y contratación de la obra y luego para su construcción.

Esta es la etapa en que el proyecto adopta su forma definitiva, se preparan los planos generales, de replanteo y de detalle necesarios para el constructor, los contratistas y sus subcontratistas, de modo que puedan conocer con exactitud qué partes deben construir cada uno, como se relacionan o encajan entre sí, de manera de constituir el edificio total. Las especificaciones describen los materiales a utilizar, fijan sus componentes, calidades, tamaños, colores, texturas y acabados, formas de colocación y disposición, etc. Los pliegos de condiciones fijan las normas y procedimientos bajo las cuales se cotizan, adjudican, contratan, construyen, certifican y se reciben las obras.

Las especificaciones de materiales y terminaciones se complementan con la planilla de locales que indica cuáles de ellas van en los distintos locales, en sus pisos, zócalos, revoques, revestimientos, cielorrasos y pinturas. Con las especificaciones y planillas es muy conveniente que el arquitecto prepare listados de cotización, los que serán muy útiles a los contratistas para preparar sus ofertas, al arquitecto para revisarlas, al cliente para la contratación y durante la ejecución de la obra para la certificación de los trabajos.

No conviene que la ejecución de la documentación de proyecto sea comprometida por plazos demasiado exigentes. La fecha decisiva no es la fecha de comienzo de la obra sino la fecha de su terminación. Cuando se fuerza la fecha de iniciación de la obra en detrimento del tiempo de ejecución de la documentación de proyecto se pone en peligro la integridad de ésta, es decir, la posibilidad de que falten elementos, que estén incompletos, que incluyan errores o que no mantengan la total correspondencia que se requiere entre ellos. Comenzar una obra, por ejemplo, sin los planos de detalle necesarios, dará lugar seguramente a costos adicionales debido a que el contratista tendrá motivo para alegar que son trabajos que no habían sido previstos por su cotización. Cuando una obra se comienza sin una documentación de proyecto ajustada, completa y debidamente revisada y aprobada por el cliente, el resultado es siempre una pérdida de tiempo y dinero. Un cambio de idea por parte del cliente o del arquitecto, que en la etapa de proyecto puede ponerse en práctica a veces sin ningún inconveniente, suele resultar mucho más difícil y costosa unos meses más tarde.

Cuando se ha completado la documentación de proyecto y se ha verificado que el costo de la obra encuadra dentro de las previsiones del cliente, se debe dar por terminada la etapa correspondiente al diseño y tanto el cliente como el arquitecto deben comprometerse a no introducir al proyecto nuevas modificaciones, salvo que resulten imprescindibles para el proyecto o para la obra y que cuenten con el acuerdo de ambos.

Contratistas, subcontratistas y proveedores
Un contratista es una persona o empresa que firma un contrato para la construcción de una o más partes o rubros de una obra. Cuando un contratista toma a su cargo la totalidad de los rubros es llamado generalmente empresa constructora. En cualquier caso, su responsabilidad consiste en ejecutar el trabajo de acuerdo con los planos, planillas, especificaciones, pliegos de condiciones y cualquier otro elemento componente de la documentación de proyecto, la propuesta aceptada y cualquier otro documento del contrato.

Una empresa constructora por lo general subcontrata una parte considerable de los trabajos a realizar en la obra pero sigue siendo responsable del trabajo total, así como de la coordinación, supervisión y pago de sus subcontratistas. También los contratistas pueden tener subcontratistas, aunque esto es menos frecuente y sus obligaciones y responsabilidades son las mismas que las mencionadas para una empresa constructora. Contratistas y empresas encargan a las firmas proveedoras materiales y equipos. Los subcontratistas y proveedores pueden o no firmar contratos con los contratistas pero nunca lo hacen con el cliente, quien no adquiere ninguna responsabilidad para con ellos.

Cuando la envergadura o complejidad de los trabajos que se subcontratan adquiere relevancia puede resultar conveniente y en casos necesario que el arquitecto instrumente procedimientos para asegurar que las subcontrataciones recaigan en firmas o proveedores suficientemente capacitados.

Formas de contratación de la obra
Antes de pedir cotizaciones o de efectuar licitaciones, el cliente debe decidir, asesorado por su arquitecto, la forma de contratación de la obra: con una empresa constructora o con varios contratistas y en cualquiera de los casos, si se reserva el derecho de proveer directamente ciertos materiales, artefactos o equipos. Además tiene que decidir la modalidad de contratación a aplicar al o a los distintos contratos, que no tienen por qué ser las mismas en todos los casos.

El arquitecto debe considerar qué es lo mas apropiado para su cliente en función del tipo de obra a realizar. Es más fácil que la construcción de una obra en un plazo reducido sea cumplida en término por una empresa constructora que por la concurrencia de varios contratistas y proveedores, pero seguramente el precio resultará algo más elevado. Un contrato por precio fijo (ajuste alzado) tiene para el cliente la ventaja de la certidumbre del precio, pero tiene el riesgo de que el precio sea más alto que con un contrato por coste y costas en el que pagará al contratista los costos reales efectivamente realizados más un plus, por gastos generales y beneficios. El arquitecto debe aconsejar a su cliente sobre las distintas alternativas, sus ventajas y desventajas y juntos seleccionar la que se crea más conveniente.

La adjudicacion de las obras
El arquitecto también debe informar a su cliente sobre las ventajas y desventajas de los diferentes procedimientos para la adjudicación de las obras y aconsejarle los que en su opinión resultan más convenientes para sus intereses. En todos los casos la adjudicación de los trabajos debe recaer en firmas con los antecedentes, recursos y experiencia necesarios para la ejecución de las tareas previstas. En la mayoría de los casos, la experiencia del arquitecto le permitirá aconsejar a su cliente, recomendando ciertas firmas o desaconsejando la invitación a otras.

Los sistemas más comunes para llegar a la adjudicación de trabajos son la competencia de ofertas y la negociación de una oferta. Dentro del primer caso, que es el más habitual, se incluyen desde los pedidos de precios, caracterizados por su rapidez y pocas formalidades, hasta distintos tipos de licitaciones, con formalidades y requerimientos que deben cumplir los oferentes, el arquitecto y el cliente.
Para que cualquiera de estos procedimientos alcance buenos resultados deben cumplirse varias condiciones: que todas los firmas invitadas acrediten solvencia moral y reúnan suficiente capacidad técnica, legal y económico-financiera, que para el estudio de sus cotizaciones cuenten con un lapso razonable y lo hagan en base a documentaciones de proyecto completas, detalladas e idénticas entre sí y que figuren las condiciones de contratación, plazos de ejecución, forma de pago, anticipos, garantías, etc.

Luego de que el arquitecto revise y compare las propuestas generalmente recomiende la más baja entre las que son completas y cumplen todos los requerimientos del pedido de cotización. El arquitecto puede aconsejar lo contrario cuando considera que el oferente ha presentado una oferta demasiado baja, sea por su necesidad de que se lo elija si el trabajo escasea, o por haber hecho cálculos erróneos. Una oferta muy diferenciada de las restantes debe ser analizada cuidadosamente: el adjudicatario podría intentar recuperar la oferta escatimando calidad u otras prestaciones o planteando en el momento menos indicado, exigencias absurdas.

El arquitecto también puede aconsejar que se trate de negociar un contrato con un solo contratista previamente seleccionado. Hay muchos argumentos para que un arquitecto opte por recomendar un contrato negociado: a) por considerar que el proyecto se verá beneficiado con el asesoramiento y la cooperación del contratista desde la etapa del anteproyecto, b) porque puede ocurrir que se desee desarrollar el sistema constructivo conjuntamente con el contratista y c) porque el plazo fijado para la ejecución de la obra haga imperativo ahorrar el tiempo que insume una licitación competitiva. Si se decide recurrir a este procedimiento, el conocimiento y experiencia que pueden tener el arquitecto y sus asesores acerca de obras y costos unitarios similares permite justipreciar que los precios por contratar encuadran dentro de lo razonable y que no están distorsionados por la ausencia de competidores.


El contrato de construcción
El Colegio de Arquitectos considera necesario que el cliente, en su carácter de propietario, suscriba un contrato con el contratista. El arquitecto debe redactar el pliego de condiciones que constituye parte importante del contrato. Parte de sus disposiciones deben ser previamente consultadas y convenidas con el cliente, por ejemplo: la forma de pago, el tipo de garantías y seguros, el período de garantía, etc, disposiciones que por incidir en el precio del trabajo deben formar parte de la documentación que se entrega a las firmas para que coticen. Parte principal del contrato es un breve documento llamado "contrata", con la identificación y domicilio de las partes, definición del "objeto" del contrato, identificación del director de obra, detalle de la totalidad de elementos anexos incluyendo la oferta aprobada, planos, planillas, especificaciones, el monto total del contrato y unas pocas disposiciones más.

El Colegio de Arquitectos ha editado modelos de contratos y sus respectivos pliegos de condiciones, con disposiciones aconsejadas por su experiencia y redactadas manteniendo la posición equitativa que debe prevalecer entre las partes. Estos modelos de contrato son de uso recomendable pero no obligatorio, incluyen un modelo de contrato que adopta la presentación de un formulario, cuyas cláusulas deben ser completadas por las partes.

El cliente debe estudiar cuidadosamente el contrato y pedir a su arquitecto que le explique todo lo que no le resulte claro. Debe recordar siempre, sin embargo, que el espíritu del contrato es tan importante como su letra y que el éxito de un proyecto y de una obra depende tanto de la cooperación amistosa entre las partes como del cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

El cliente debe tener claro que el arquitecto no es una de las partes del contrato. Aunque ocupa una posición de importancia para vigilar su cumplimiento, no es responsable por las fallas e incumplimientos en que pueden incurrir los contratistas. El arquitecto actúa en casi todos los aspectos como agente del cliente, pero sus decisiones deben adoptar siempre una actitud imparcial. El hecho de que el contratista acepte al arquitecto como juez o árbitro, obligación impuesta por los pliegos de condiciones, constituye un notable tributo a la imparcialidad e integridad de aquél.

Cuando los modelos de contrato editados por el Colegio de Arquitectos sufren modificaciones, agregados o supresiones y en los casos en que no se recurre a ellos, se considera recomendable la consulta de un abogado.

LA DIRECCION DE LOS TRABAJOS
El arquitecto debe visitar el terreno e inspeccionar periódicamente la ejecución de los trabajos, controlar su progreso, proporcionar a los contratistas las instrucciones y los planos complementarios que puedan ser necesarios, coordinar la acción de los diversos contratistas cuando no hay una empresa constructora y verificar periódicamente el avance de los trabajos a los efectos de su certificación y posterior pago por el propietario. El arquitecto no está obligado a concurrir todos los días a la obra ni a permanecer en ella durante la jornada de trabajo, excepto que en el contrato se disponga lo contrario. Cuando por el tipo o envergadura de la obra se hace conveniente una supervisión permanente, el cliente se hace cargo del pago de un residente de obra, que actúa como un colaborador del arquitecto.

La obligación de cumplir los términos del contrato de construcción corresponde exclusivamente al contratista y si éste ejecuta mal los trabajos o no cumple los plazos o sus restantes términos, es el único responsable. En este sentido las obligaciones del arquitecto son las de dar instrucciones para que los trabajos se efectúen correctamente y rechazarlos y ordenar su reejecución cuando fueren mal efectuados. Los pliegos de condiciones deben facultar al arquitecto para rechazar los materiales y equipos que no respetan las especificaciones así como los trabajos mal ejecutados.

El arquitecto tampoco es responsable de los atrasos en que puedan incurrir los contratistas, siempre que no se demore indebidamente en proporcionarles instrucciones o planos de detalle, en aprobar los planos elaborados por ellos o en inspeccionar los trabajos que requieren su aprobación, previa a la ejecución de otros nuevos.

El arquitecto no es el constructor y si éste no sabe o no quiere ejecutar los trabajos correctamente no cabe esperar que el primero se haga cargo de las obligaciones y responsabilidades del segundo. Pero en cambio resulta conveniente que mantenga informado a su cliente sobre las fallas y atrasos del contratista, especialmente cuando pueda suponer que las dificultades no son ocasionales.

Es bueno que el cliente concurra a la obra, siempre que no lo haga acompañado de menores y cumpla con los requerimientos de seguridad exigidos; es la mejor forma para que permanezca interiorizado sobre su progreso y de las dificultades que se puedan presentar. Es aconsejable que lo haga acompañado por su arquitecto, quien le dará explicaciones y disipará sus dudas. Nunca el cliente debe dar personalmente instrucciones u órdenes al personal, capataces o contratistas, proceder que no solo atenta contra la autoridad del director de obra sino que puede resultar pernicioso por la desinformación o faltas de coordinación que puede generar. Tampoco debe efectuar pago alguno sin la debida certificación del arquitecto. En todos los casos, las sugerencias, pedidos e instrucciones deben ser canalizados por medio del arquitecto, quien evaluará sus consecuencias y en su caso, los transmitirá a los responsables por la vía que corresponda.

Modificación de los precios contractuales
Las alteraciones al diseño, las ampliaciones y reducciones y el cambio de especificaciones una vez que el contrato propietario-contratista ha sido firmado se denominan modificaciones al contrato. Todas las modificaciones, en mayor o menor medida originan perturbaciones a la obra; por ello deben ser reducidas al mínimo indispensable. El procedimiento apropiado consiste en que el arquitecto solicite al contratista presupuesto (de los adicionales o economías) en base a planos, croquis y/o especificaciones para su evaluación técnica y posterior aprobación por el propietario. Las modificaciones pueden originar demoras y por ello el contratista debe solicitar prórroga al plazo contractual si éstas son significativas.

Modificación de los plazos contractuales
El contrato de construcción debe estipular el plazo para su ejecución. En obras de cierta envergadura es habitual que el contratista quede obligado a pagar determinada multa por cada día o semana de atraso con respecto a la fecha de terminación. Cuando circunstancias imprevistas, que escapan al control del contratista, le impiden cumplir con el plazo, tiene derecho a reclamar su ampliación. Es obligación del arquitecto tomar una decisión imparcial en casos justificados, como por ejemplo: tiempo excepcionalmente malo, huelgas, imposibilidad de proveer materiales, atrasos provocados por demoras de otros contratistas, demoras en recibir instrucciones o por la ejecución de modificaciones al contrato. El arquitecto evalúa la solicitud de prórroga del contratista y recomienda al propietario su otorgamiento o rechazo.
Durante la ejecución de la obra se pueden presentar casos en que el propietario necesita abreviar o prolongar el plazo contractual. Cuando la modificación de los plazos es significativa se deben acordar las nuevas condiciones con el contratista, pues un plazo extendido le originaría gastos improductivos y para acelerar las obras seguramente requeriría horas o turnos extraordinarios, durante los cuales debe pagar al personal suplementos muy importantes.

Como en los restantes casos de modificaciones al contrato, la tramitación y evaluación de las modificaciones debe ser realizada por el arquitecto y el propietario se reserva la aprobación de las nuevas condiciones.

Certificación de los trabajos
Al contratista se le efectúan pagos a medida que progresa la obra. El avance es periódicamente evaluado por el arquitecto quien emite certificados provisorios en los que figura la cantidad que se debe pagar al contratista por el trabajo ejecutado durante el lapso. El importe debe ser pagado dentro del plazo fijado en el contrato el cual oscila habitualmente entre 10 y 30 días.

Es habitual que de cada pago se retenga un porcentaje, establecido en el contrato, de entre el 5 y el 10% del monto del certificado, para constituir un fondo de reparos, el que actúa como una reserva o garantía que se restituye al contratista en oportunidad de la recepción definitiva de los trabajos.

Terminada la obra, inspeccionada por el arquitecto y una vez superadas las observaciones formuladas por el arquitecto, se efectúa su recepción provisoria y el propietario toma posesión de la misma. A partir de ese momento comienza a contarse el plazo de garantía, cuya duración debe estipularse en el contrato y que en general es de 6 meses. En cualquier momento durante este período el arquitecto puede ordenar al contratista que subsane las deficiencias que se presenten por falla de los materiales o incorrecta ejecución de los trabajos, con excepción de las que en forma manifiesta se originen por el mal uso del edificio, sus instalaciones o terminaciones. Cumplida la garantía y si no existen deficiencias ni reclamos, se procede a la recepción definitiva de la obra, su certificación final y restitución de la garantía. En caso contrario, el propietario, disponiendo de los fondos retenidos ordenará la ejecución de los cambios o reparaciones necesarios con cargo a los fondos retenidos.

La construcción de edificios sin director de obra
Cuando el cliente encarga la construcción de un edificio directamente a una empresa constructora, deja de lado la ventaja que le ofrece el asesoramiento profesional desinteresado con respecto al diseño, al costo y a otras cuestiones.
La presencia de un profesional a cargo de la dirección de la obra es necesaria para evaluar y decidir las numerosas cuestiones que habitualmente se suscitan durante la construcción de una obra. ¿Quién controlará que los pagos que se realicen sean proporcionales al efectivo avance de los trabajos?, ¿Quién intervendrá si hay que efectuar modificaciones, ampliaciones o reducciones de obra, si se desea reemplazar materiales o acelerar o reducir el ritmo de obra?, ¿Quién podrá garantizar que los nuevos precios cotizadas sean correctas?, ¿Quién arbitrará si hay desacuerdo con el constructor por la ejecución de determinado trabajo y para decidir si la obra está correctamente terminada y en condiciones de ser recibida?

El objeto de un contratista o constructor es ganar dinero, cosa que es un objetivo lícito. Pero la experiencia aconseja que así como conviene ejercer controles técnicos a los trabajos ejecutados por empresas, de igual manera, deben ejercerse controles sobre los precios que cotizan, especialmente cuando faltan referencias para su comparación.

Los honorarios del arquitecto
Como retribución por sus servicios profesionales el arquitecto percibe honorarios que en la mayoría de los casos representan un porcentaje del monto total de la obra. El Reglamento de aranceles del CAB vigente, dispone los honorarios mínimos que debe percibir el arquitecto cuando no se ha convenido otra cosa y constituye una buena referencia para su ponderación, los que deben convenirse en función del tipo de prestaciones, de la envergadura y complejidad de la obra y de un conjunto de otras variables que deben ser tenidas en cuenta y convenidas en cada caso, como por ejemplo los gastos especiales que corresponde pagar al comitente, como son: ensayos de suelos, mensura y nivelación del terreno, honorarios por tramitaciones, honorarios de especialistas, retribución de residentes, gastos de movilidad y estada por viajes, gastos por presentaciones y perspectivas especiales, maquetas, video-animaciones, etc.

En épocas de estabilidad monetaria también se pueden convenir honorarios por montos fijos; por ejemplo un monto A por el anteproyecto, un monto B por la documentación de proyecto y un monto C por cada uno de los meses que dure la construcción de la obra.

El arquitecto cobra sus honorarios generalmente en etapas, en pagos proporcionales al avance de sus tareas, en coincidencia con la terminación del anteproyecto y de la documentación de proyecto y con las certificaciones de obra. A este esquema cabe agregar la conveniencia de un pago inicial o en los primeros tramos de los croquis o anteproyecto, dinero que en muchos casos facilita al arquitecto la financiación de sus gastos.


Cuando el cliente encomienda al arquitecto trabajos parciales los honorarios se cobran proporcionalmente. Los honorarios justifican su reducción en el caso de obras repetidas y deben aumentarse en caso de obras de refección de edificios existentes, porque el trabajo que debe realizar el arquitecto también es proporcionalmente mayor. El arquitecto también puede proporcionar servicios adicionales y especiales, los que no están incluidos en los porcentajes que se acuerdan normalmente por el proyecto y dirección de una obra, por ejemplo estudios de localizaciones alternativas, estudios de factibilidad, inspección y evaluación de posibilidades de edificios existentes, estudios técnicos, estudios de medianería, tasaciones, peritajes, diseño de muebles o trabajos de equipamiento y decoración.

Es muy conveniente que el arquitecto y su cliente suscriban un convenio o contrato escrito con un claro detalle de las obligaciones de uno y otro, las que principalmente son las tareas a cargo del arquitecto y los honorarios y su forma de pago por parte del cliente. Cuando esto no sucede, la relación entre el arquitecto y su cliente puede resentirse, por ejemplo, si el cliente descubre que los honorarios del arquitecto son más altos de lo que esperaba, o que el arquitecto compruebe que su cliente se muestra reacio a pagarle los honorarios que le corresponden.

El Colegio de Arquitectos ha editado modelos de contratos que contemplan no solo las ya referidas obligaciones de las partes, sino también una serie de disposiciones complementarias aconsejadas por su experiencia y redactadas manteniendo una posición equitativa ante las partes, a la que está obligado el Colegio de Arquitectos por la Ley de su creación. Estos modelos de contrato son de uso recomendable pero no obligatorio y adoptan la presentación de formularios, algunas de cuyas cláusulas deben ser completadas por las partes.